על אף התנגדות נמרצת של כמה חברי מועצה, יזמי נדל"ן ותושבים, הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה אישרה את מסמך המדיניות תמ"א 38 בהבטחה לשימור אופייה הירוק והמיוחד של העיר. בין עיקרי המסמך : בשכונות ורחובות בעלי ערכים ייחודיים ומתחמי שימור נקבעו כללים שיאפשרו את מימוש התמ"א תוך שמירה על ערכים אלה. בשכונות בהם קיימת בנייה נמוכה, יתאפשר חיזוק מבנים ותוספת ממ"ד אך לא תותר תוספת דירות וקומות. המתנגדים נשמעים מרוצים בחלקם ומסבירים למה הם עדיין חוששים מפגיעה במרקם העירוני
המסמך אושר ביום ראשון האחרון ברוב של 12 חברי מועצה מול 6. ראש העיר יונה יהב אומר כי חיפה התברכה בתנופת בנייה והתחדשות עירונית שכעת מיוצבת עם הנחיות ברורות : "אנו מבטיחים כי תנופה זו תמשך גם בעתיד תוך איזון בין הירוק לבטון מתוך הבנה כי לכל פרויקט נדל"ני ישנן השלכות על מספר התושבים ברחוב, צרכי מבני החינוך, נפח התנועה, והמופע הירוק".
המסמך יוצר בהירות תכנונית עבור כלל הציבור ובהם בעלי דירות, מתכננים ויזמים ועל פיו יבחנו במנהל ההנדסה בקשות הבנייה ויגובשו המלצות הגורמים המקצועיים לוועדה המקומית. מסמך המדיניות קובע 2 מסלולים להגשת בקשות הבנייה: מסלול התייעצות מוקדמת לקבלת התייחסות צוות מהנדס העיר ומסלול מהיר לבקשות שיעמדו בכל כללי מסמך המדיניות.
אלו עיקרי המסמך שאושר : העיר חולקה לאזורים שונים בהם נקבעו הנחיות למימוש התמ"א על פי מאפיינים כגון: מצב סטטוטורי מאושר, תכנון עתידי, אופי הבינוי הקיים במקום, מתחמי שימור, צמחייה, מספר מקומות חנייה ותחבורה ציבורית.
בשכונות ורחובות בעלי ערכים ייחודיים ומתחמי שימור כגון: הכרמל הוותיק, רחוב יוברט המפרי, המושבה הגרמנית, קמפוס הנמל, חזית הים בשכונת בת גלים נקבעו כללים מיוחדים שיאפשרו את מימוש התמ"א תוך שמירה על ערכים אלה. כללים אלה יוטמעו בכל אזור שוועדת השימור תחליט להוסיף למתחמים אלה או יגרעו ממתחמים אלה על פי שיקול דעתה המקצועי.
נקבע התייחסות מיוחדת לאורך מקטעי ציר הרכס בהן תינתן אפשרות לאישור מלוא זכויות הבניה בחלק מהמקטעים והקלות בתקן החניה.
נקבע תקן חניה לאזורים השונים עפ"י מצאי החניה הקיים בכל אזור, ערכי הקרקע, התכנון והצרכים העתידיים.
בשכונות: דניה, הגגות האדומים שבנוה שאנן, קריית חיים מערבית, ומרבית שטח קריית שמואל – בהם קיימת בנייה נמוכה, יתאפשר חיזוק מבנים ותוספת ממ"ד אך לא תותר תוספת דירות וקומות מכח התמ"א.
נקבעו הוראות מיוחדות לאזורים המיועדים להתחדשות עירונית כגון שכונות החוף, קריית אליעזר, קריית חיים מערבית. כמו כן נקבעו הוראות עירונית למבני שיכון.
נקבעו הנחיות ייחודיות לבקשות מכח תמ"א 38 למבנים לשימור ולמבנים הכלולים במתחמי שימור.
נקבעו הנחיות המבטיחות שמירה על השקפי נוף, מניעת הסתרת נוף למבנים סמוכים, חומרי גמר ומצוינות אדריכלית, הנחיות בניה במגרשים הגובלים בוואדיות, שטח מגרש לחישוב זכויות, שטח דירה מינימלי, שטח דירה עיקרי לחישוב מס' יח"ד, קווי בנין, רוחב דרך מאושרת מול מגרש הקטן מ-13 מ', הוראות לבניה באיזורים בהם חלות תכניות הקובעות הוראות מיוחדות, הוראות לבניה באיזורים בהם אושרה תכנית מתגברת לאחר אישורה של תמ"א 38 אשר תגברה זכויות מעבר לכפל הזכויות המאושרות.
נקבעו הוראות לנושא גישה חניה ופיתוח במגרש כולל דרישה לרצועת גינון של 2 מ' על קרקע טבעית בחזית המגרשים לנטיעת עצים בוגרים, שמירת 15% מהמגרש פנוי מבינוי על ותת קרקעי.
נקבעה חובת הקמת דירה קטנה בשטח של 70-75 מ"ר (כולל ממ"ד) בבקשה להריסה ובניה חדשה הכוללת תוספת של 7 יח"ד ומעלה וכן, קביעת תקן חניה של מקום חניה אחד עבור דירה זו.
נקבעה הנחייה המאפשרת אישור מלוא זכויות הבנייה מכח התמ"א בבקשות להריסה ובנייה חדשה המציעות התקנת פתרון חניה תת קרקעי מלא.
ניתן שיקול דעת לוועדה המקומית לאשר בתנאים מסוימים על פי דוח כלכלי את מלוא הזכויות מכח תמ"א 38 על מנת לאפשר סף כלכלי לישימות הפרויקט.
יו"ר ועדת המשנה הגב' חדוה אלמוג: "מהלכי הפיתוח הנרחבים אותם חיפה, באים לידי ביטוי בבניית 3 שכונות חדשות ו 2 שכונות נוספות וכן בקידום מספר רב של פרויקטים במסגרת תמ"א 38. הדבר מחייב אותנו להגן על האיזון בין הירוק והבטון ולשמור על אופייה הירוק של העיר וצורכי הציבור לבין אינטרסים כלכליים ויזמיים. מסמך המדיניות שומר על מרקם החיים בשכונה, ומקפיד כי יוזמות קבלניות, לא יפגעו באלה המבקשים להמשיך לחיות בסביבה בעלת אופי מתון.
"ההתתחדשות העירונית מבורכת בדרכה רק במידה ואינה פוגעת בשכן וובאוצרות הטבע של חיפה" , אומרת תושבת שדרות מוריה והפעילה החברתית עדנה אנג'ל, "חוק תמ"א 38 עד היום נוצל בצורה צינית על ידי יזמים חארות שפיתו את התושבים. מבטיחים לך עוד ממ"ד, מעלית, מתנפלים על התושבים בהבטחה שיחזקו להם את הבית וממ"ד הרי עולה הרבה, כ-60 אלף שקלים. אנשים נורא רצו את זה והסכימו שיוסיפו לבניין שלהם 2 או 3 קומות וזה רע מאוד.
"בית שקט ומתוק של 3 קומות הפך לכוורת שהיחידים שהנהנים הם אלו שגרים בפנטהאוז ומשתינים על כולם מלמעלה. כולם משלמים פי 3 על הוצאות תחזוקה, במשך השנתיים של השיפוצים חיים בסבל וגם בסוף את החדר הנוסף הם לא קיבלו איפה שהם רצו. חוק התמא אכזרי כי הוא מאפשר התקרבות לחצרות של האחרים הרבה יותר וצפיפות וגובה לא נורמלי שמסתיר נוף, לידי במוריה מישהו בנה בניין גבוה ומכוער, בכרמליה בנו מגדל שמסתיר נוף".
– מה שונה לדעתך במסמך שהועבר ?
" לפי הבנתי המסמך מגדיר מחדש אזורים שהם אזורי שיפור שבהם לא ניתן לבנות יותר מקומה אחת. העירייה מוכנה להתחדשות עירונית אבל לא מכוח תמ"א. אני מרוצה בחלקי מהמסמך כי לידי בציר מוריה עדיין יאשרו בניה לגובה וזה יעיב עלי אבל אולי גם שם זה יוגבל. אני בכלל לא הייתי רוצה בנייה לגובה. הכרמל חייב לשמור על האופי הבסיסי שלו עם הבניה קטנה ונוף לים אם תקחי אותו את הנוף והירוק תהפכי אותו לראשון הכבישים פה צרים האווירה אחרת . עדיף כבר לבנות שכונות חדשות מאשר מגדלים בשכונות הותיקות שלא מותאמות לכך".
חבר מועצת העיר בועז גור אמר כי : "אני עומד מאחורי אישור מתווה תמ"א 38 העירוני, מדובר במסמך הלוקח אחריות על צביונה ועתידה של העיר. מדובר במסמך מורכב, אשר דרש ודורש מהעירייה, הקבלנים והתושבים כאחד את שילוב הכוחות למען יצירת עיר בת קיימא ואיכות חיים.
בעמוד הפייסבוק של ועד שכונת כרמליה נכתב כי :"תוכנו (של המסמך) הוא בחזקת "מעט מדי – מאוחר מדי". מצד אחד, יש במסמך המדיניות המוצע ריסון כלשהו להיקף הבניה במספר מתחמים על רכס הכרמל. ספציפית, בדניה ובמספר רחובות שהוגדרו כ"כרמל הוותיק", כולל כיכר היינה, מוגבלת התמ"א לתוספת של 1.6 קומות. ברוב שכונת כרמליה קובע המסמך מגבלה של תוספת 2 קומות (לעומת 2.5 בתמ"א). אולם המסמך מאפשר מתן הקלות/חריגות ממגבלה זו בכפוף לדוח כלכלי שיכול להגיש יזם על מנת להוכיח שאין כדאיות לפרויקט ללא הקלות נוספות. ולכן אפקטיביות ההגבלות הנקובות מוטלת בספק, וישנו חשש סביר להמשך ההקלות בהיקף שמתקיים כיום.
נראה כי אין במסמך מדיניות תכנונית אמיתית בראיה כוללת, כפי שאנו דורשים. רוב הדיון במסמך נסוב סביב מספר הקומות בכל בניין בפני עצמו, אולם אין כלל דיון על ההשלכות הכוללות של הציפוף ועל אופי הבניה שלא קשור לגובה . יש לנצל את החודשים הקרובים על מנת לגבש מסמך תכנוני משמעותי יותר עבור תמ"א 38; מסמך שמתייחס לכלל האספקטים של הציפוף הנובע מהתמ"א ומגבש מדיניות שתהפוף את התמ"א לברכה, באופן שלא תגרום לקריסת התשתיות ואובדן המרקם העירוני הייחודי בשכונת כרמליה בפרט, ובשכונות רכס הכרמל בכלל".
