רואה החשבון גנדי גורביץ', מנכ"ל המרכז להתחדשות עירונית, מזהיר מטעויות אפשרויות שאנשים עושים כשהם רוצים לקחת משכנתא ומסביר מה צריך לקחת בחשבון ואיך לעשות נכון את הצעד הכלכלי הכי גדול של חייכם
בכדי להמחיש את חשיבותו של ייעוץ משכנתא מקצועי רו"ח גנגי גורביץ' מתחיל עם סיפור אותנטי:
משפחה צעירה עם ילד, שני בני הזוג משכילים, הוא מתכנת והיא פקידה במשרד ממשלתי. הם קיבלו סיוע מההורים והיו צריכים כ-50% ממחיר הדירה בתור משכנתא. לכאורה מקרה פשוט. "התחלתי לבנות תכנון פיננסי עבור המשפחה. עברנו דרך ארוכה שבה הסברתי את ההבדלים במסלולים שונים ומה הסיכונים שיש בכל אחד מהם. הסברתי שיש לקחת בחשבון הסתברות לירידה או אובדן (לזמן מסוים) חלק מההכנסות וכו'. במהלך העבודה שני בני הזוג אמרו כי מעדיפים משכנתא לטווח ארוך עם תשלום נמוך בכ-20% מהיכולת התזרימית שלהם. בשיחות עם המשפחה הבנתי שהכנסות העתידיות שלהם אמורות להיות דומות לרמה של היום ולכן המלצתי לבנות תמהיל משכנתא שיאפשר תשלום חודשי היום אשר ביכולתם לעמוד בו עם רזרבה, וכי התשלום יהיה בעל גמישות נמוכה לשינויים בעתיד אבל גם עם פחות אפשרויות לפירעון מוקדם. בנינו את התמהיל ורצינו להתקדם לפרוצדורות מול בנק.
לפתע החליטה האישה כי היא רוצה, אולי, בעוד כ-10 שנים כן לפרוע חלק מהותי במשכנתא. התחלנו את כל התהליך מחדש והגענו לתמהיל מאוד משוכלל שאפשר כמעט את כל האופציות. מיותר לציין שכבר היינו בבנק. בפעם השלישית והאחרונה, הבעל החליט שהמטרה העיקרית שלהם זה לשלם בתקופה הקרובה כמה שפחות ריבית ומה שיהיה בעתיד לא מעניין אותו. למרבית הפלא ראיתי שגם האישה כעת משוכנעת שזה הדבר הנכון. הבנתי שברגע האמת שני בני הזוג שכחו את כל השיקולים שנלקחו בחשבון בתכנון פיננסי וראו לנגד עיניהם רק את המחיר המידי, כלומר הריבית. זו דוגמא קלאסית וחשובה ביותר בהבנת פסיכולוגיית הטעויות שעושים נוטלי משכנתאות בפנייתם לקבלת הצעה.
כולנו יודעים מה זה משכנתא – כסף מהבנק לצורך רכישת הדירה. כן ולא! משכנתא זו, קודם כל, התחייבות כבדה וארוכת טווח וכך צריך להתייחס אליה. מדובר בהוצאה מאוד מהותית בתקציב המשפחה, יחד עם זאת מדובר בהוצאה מורכבת ולא קלה לתכנון.
להלן הפרמטרים שיש לשקלל טרם נטילת המשכנתא:
- מחיר הדירה הנרכשת.
- עלויות נלוות ברכישת דירה (שכ"ט עו"ד, תיווך, מס רכישה, שיפוץ, ריהוט, הובלה וכו').
- סכום הון עצמי זמין (כזה שלא צריך להחזירו ולא נושא שום עלויות). ההבהרה בסוגריים מיועדת לכאלה שלוקחים הלוואה מחברים לכמה שנים ומשתמשים בה כהון עצמי. זה לא הון עצמי אלא חלק מהמימון וכך צריך להתייחס אליו.
- הכנסה פנויה חודשית (שכר נטו לאחר כל המיסים בניכוי כל העלויות שיש למשפחה בחודש).
- תוכניות חסכון/קופות גמל/קרנות השתלמות שיכולות להיות מקור לפירעון משכנתא בעתיד.
- תחזיות לגבי שינויים אפשריים בהכנסות המשפחה (עליות או ירידות צפויות או אפשריות).
- תקופת המשכנתא.
- עלויות המשכנתא (ריבית, הצמדה, עמלות, שמאות, ביטוח נכס, ביטוח חיים וכו').
- תכנון המשכנתא אמור לקחת בחשבון את כל הפרמטרים האלה יחד.
במקרה המתואר לעיל, ישנה סבירות, כי בעת עליית ריבית חדה, תתקשה המשפחה בהחזרי המשכנתא. בנוסף, הבנק רשאי להפעיל את השעבוד ולמכור את הנכס בכל מחיר כדי לקבל בחזרה את כספו. הנזק אשר עלול להיגרם במצב זה הוא קיצוני, אך ניתן לגדרו עם תמהיל משכנתא מותאם לקוח. ייתכן מאוד כי המשמעות תהיה תשלום ריבית נוספת אך התמורה בדמות השקט הנפשי עשויה להיות גדולה לאין שיעור.
